Kamulaştırma ve El Atma Davalarında Yasal Çerçevede Emsal Kıyaslaması İle Bedel Tespiti Süreci

Kamulaştırma ve el atma davalarında taşınmaz bedelinin belirlenmesi, hem mülkiyet hakkının korunması hem de kamu yararının gözetilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu çalışmada, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedel tespiti süreci incelenmekte; özellikle emsal kıyaslaması, özel amaçlı satışların değerlendirilmesi ve bilirkişi raporlarının hukuki geçerliliği ele alınmaktadır. Emsal satışların niteliği ve piyasa koşulları çerçevesinde bedel tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar, yargı kararları ışığında değerlendirilmektedir. 1. Giriş Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu taşınmazların bedeli karşılığında kamuya devredilmesi işlemidir. Bu süreçte taşınmaz bedelinin objektif, adil ve yasal çerçevede belirlenmesi, gerek mülk sahibinin mağduriyet yaşamaması gerekse kamu zararının önlenmesi açısından hayati öneme sahiptir.Bu çalışmada, kamulaştırma ve el atma davalarında taşınmaz bedelinin nasıl belirleneceği, emsal kıyaslamasının nasıl yapılması gerektiği, özel amaçlı satışların değerlendirilme kriterleri ve bilirkişi raporlarında karşılaşılan başlıca hatalar analiz edilmiştir. 2. Kamulaştırma Bedelinin Yasal Dayanağı ve Belirlenme Esasları 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde dikkate alınacak unsurları açıkça ortaya koymaktadır. Bu unsurlar arasında; taşınmazın cinsi, yüzölçümü, mevkii, kullanım şekli, emsal satış değerleri, resmi takdirler, yapı maliyetleri ve net gelir potansiyeli yer almaktadır.Kanunun ilgili maddesinde şu husus özellikle vurgulanmaktadır:

"Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. 

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.” Bu hüküm, geleceğe dönük beklentilerle oluşabilecek spekülatif değer artışlarının tespit sürecine dahil edilmesini yasaklamakta ve gerçek değer tespitinin geçmiş ve mevcut koşullara dayandırılmasını zorunlu kılmaktadır.

Özellikle kamu yatırımlarına (karayolu, baraj vb.) ait kamulaştırma işlemlerinde, imar planı bulunmayan veya imar planı olduğu halde yapılaşma hakkı bulunmayan taşınmazların imarlı alanlarla kıyaslanmasında büyük hatalara düşülmektedir. Kanun, kamu yatırımının getireceği iyileştirme öngörülerek yapılan değer tespitlerini uygun görmemektedir.

3. Emsal Kıyaslaması Yöntemi Kamulaştırma yasasının belirlediği çerçevede emsal kıyaslaması, kamulaştırılan taşınmazın değeriyle benzer nitelikteki taşınmazların piyasa değerleri karşılaştırılarak yapılan değer tespitidir. Ancak bu yöntemin uygulanması, taşınmazın plan durumu ve imar hakları göz önüne alınarak dikkatle yapılmalıdır: • İmar hakkı bulunan taşınmazlar: Aynı fonksiyona sahip ve yakın konumdaki emsaller dikkate alınarak ortalama piyasa değeri belirlenir. • İmar hakkı bulunmayan veya kısıtlı olan taşınmazlar: Sadece benzer nitelikli imarsız taşınmazlar ile karşılaştırma yapılmalı, imarlı taşınmazlar kıyas emsal olarak alınmamalıdır. • Tarımsal araziler: Gelir yöntemi kullanılarak, taşınmazın sağlayabileceği net gelir esas alınmalıdır. Eğer bu kurallara uyulmazsa, taşınmaz değeri ya olduğundan fazla ya da düşük belirlenerek kamu zararı veya sebepsiz zenginleşme sonucu doğabilir. 4. Özel Amaçlı Satışların Emsal NiteliğiKamulaştırma bedelinin belirlenmesinde yalnızca özel amacı olmayan satışlar emsal alınabilir. Yargıtay içtihatlarında da vurgulandığı üzere, özel amaçlı satışlar taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmaz ve bu nedenle dikkate alınmamalıdır.

4.1. Özel Amaçlı Satışlara Örnekler • Şirket içi devir işlemleri • Bankalara/bankalardan yapılan satışlar • İcra yoluyla yapılan satışlar • Kamu kurumları arası takas/trampa • Aile içi devir işlemleri • Bedelin manipüle edildiği düşük metrekareli satışlar • Arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri • Sosyal konut projelerinde piyasa dışı satışlar (TOKİ, Emlak Konut vb.)Bu tür işlemler, piyasa koşullarında gerçekleşmediğinden, taşınmazın gerçek değerini yansıtmamaktadır.

4.2. Uzlaşma Yoluyla Yapılan SatışlarKamu idarelerinin, serbest piyasa koşullarında ve uzlaşma yoluyla gerçekleştirdiği alım-satımlar ise özel amaçlı satış kapsamında değerlendirilmez. 

Bu tür işlemler: • Tarafların serbest iradeleriyle yapılır, • Kamulaştırma prosedürünün bir parçasıdır, • Piyasa koşullarını ve rayiç bedeli doğru yansıtır. Bu nedenle, uzlaşma yoluyla kamunun satın aldığı taşınmazlar, bilirkişi raporlarında emsal olarak dikkate alınmalıdır. 5. Bilirkişi Raporlarında Sık Yapılan Hatalar Bilirkişi heyetleri tarafından hazırlanan raporlarda sıkça rastlanan hatalardan bazıları şunlardır: • Kamu tarafından sunulan emsallerin "özel amaçlı" değerlendirilerek dışlanması, • Malik tarafından sunulan emsallerin yeterince incelenmeden esas alınması, • İmarlı taşınmazların, imarsız veya tarımsal alanlarla kıyaslanması, • Uzlaşma ile alınan taşınmazların emsal olarak dikkate alınmaması. Bu tür hatalar, hukuka aykırı raporların ortaya çıkmasına neden olmakta; kamu zararına veya sebepsiz zenginleşmeye zemin hazırlamaktadır. 6. Sonuç ve Öneriler Kamulaştırma ve el atma davalarında taşınmaz bedelinin belirlenmesi süreci, hem teknik hem de hukuki yönü güçlü bir değerlendirme gerektirir. Değer tespitinde; • Yasa ile belirlenmiş objektif kriterlere bağlı kalınmalı, • Emsal kıyaslaması usulüne uygun yapılmalı, • Özel amaçlı satışlara dikkat edilmeli, • Uzlaşma ile yapılan alım-satımlar dikkate alınmalıdır. Bilirkişi raporlarında uzlaşma ile alınan taşınmazların emsal kabul edilmemesi halinde, ek rapor talep edilmeli ve ısrar durumunda yeni bilirkişi heyeti atanarak yeniden değerlendirme yapılmalıdır.

Sonuç olarak, kamulaştırma bedelinin adil, objektif ve yasal çerçevede belirlenmesi, hem mülk sahibi hem de kamu yararı açısından vazgeçilmezdir. Bilirkişi heyetlerinin bu süreci yasal ve bilimsel temellere dayandırmaları zorunluluktur.

Yazar: Yük. Müh. Mehmet Yiğit (Harita Mühendisi- Gayrimenkul Değerleme - Bilirkişi)