Emlak Vergisi Mükellefiyeti ve Sorumluluğunda Özel Durumlar

MİD Enstitü
6 gün önce
12 dakikada okunur

213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükellefi “vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu düşen gerçek ve tüzel kişi” olarak tanımlamıştır. Dolayısıyla mükellefin kim olduğunu anlamak için yapılması gereken şey, vergi kanunlarına göre üzerine vergi borcu düşen kişileri tespit etmektir. Vergi Usul Kanunu’nun 8 inci maddesinde yer alan tanım genel bir tanımlama olup, bunun dışında her bir maddi vergi kanununda aynı kanun çerçevesinde kimlerin mükellef olduğu ayrıca belirtilmiştir.

Vergi sorumlusu ise; verginin ödenmesi bakımından alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir. Vergi sorumluluğunda, vergiyi doğuran olay vergi sorumlusunun kişiliğinde gerçekleşmemekte, bir başka deyişle vergi sorumlusunun üzerine doğrudan bir vergi borcu düşmemektedir. Buna karşın vergi dairesi mükellefin kişiliğinde doğan vergi borcunun ödenmesi için vergi sorumlusu ile muhatap olmaktadır.

Vergi Usul Kanununda yapılan düzenlemeler çerçevesinde, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller hariç olmak üzere mükellefiyete veya vergi sorumluluğunun devrine yönelik olarak yapılan özel sözleşmeler vergi daireleri yönünden hüküm ifade etmemektedir. Yine vergiyi doğuran olayın kanunlarla yasak edilmiş bulunması da mükellefiyeti ve vergi sorumluluğunu ortadan kaldırmayacaktır.

2.EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFLERİ

Emlak vergisi bakımından mükellef kavramı, Emlak Vergisi Kanunu’nda, bina ve arazi vergilerinde mükellef ayrımına gidilerek Kanunun 3 üncü ve 13 üncü maddelerinde tanımlanmıştır. Emlak Vergisi Kanunu’nda mükellefiyetin başlaması ve sona ermesi sebepleri binalar için ayrı, arazi ve arsalar için ayrı ayrı maddelerde düzenlenmiş olmakla birlikte bu maddelerde bina ve araziler(veya arsalar) için mükellefiyetin başlama ve sona erme sebeplerinin büyük oranda aynı olduğu görülmektedir. Her iki maddede de mükellef tanımı, “bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf edenler” olarak yapılmış ve vergilerden “paylı mülkiyet halinde malik olanların hisseleri oranında; elbirliği mülkiyette maliklerin müteselsil sorumlu” olacakları hükmü getirilmiştir.

Emlak vergisinin mükellefi; tapuda üzerine bina, arazi ve arsa kayıtlı olan gerçek veya tüzel kişiler, varsa intifa hakkı sahipleri her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenlerdir.

2.1.Malik

Bir taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişiye malik denir. Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan malik, taşınmazı üzerinde kanunlar çerçevesinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir; malını satabilir, bağışlayabilir, dilediği sürece dilediği gibi kullanabilir, maldan veya gelirinden istediği şekilde faydalanabilir.

Tasarrufta bulunmak ifadesi, elde bulundurma, kullanma, faydalanma, gelirlerinden yararlanma, değiştirme, satış, bağışlama ve ayni hak tesisini içermektedir.

Mülkiyet hakkının kapsamı, Türk Medeni Kanunu’nun 684-687 inci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Buna göre mülkiyet hakkı, taşınmazın bütünleyici parçalarını, doğal ürün ve semereleri ile eklentilerini de kapsar.

Emlak vergisi bakımından taşınmaz mülkiyetinin kazanılması önem taşımaktadır. Çünkü tapu sicil kaydında malik sıfatının kazanıldığı andan itibaren emlak vergisi yükümlülüğü başlayacaktır. Tapuya tescil olmadan da malik sıfatının kazanıldığı durumlarda emlak vergisi mükellefiyeti tescilden önce başlayabilecektir.

2.2.İntifa Hakkı Sahibi

İntifa hakkı, başkasına ait bir mal üzerinde faydalanma ve kullanma hakkı sağlayan bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulün mülkiyetinin devri dışında, o gayrimenkulden her türlü yararlanma hakkına sahiptir.

İntifa hakkı ile taşınmazdan yararlanma ve taşınmazı kullanma hakkı, aksi sözleşmede belirtilmediği müddetçe intifa hakkı sahibine ait olmaktadır. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 803 üncü maddesinde intifa hakkı sahibinin hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olduğu hüküm altına alınmıştır.

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Bu durum tesisen kazanma olarak ifade edilmektedir. Taşınmazdaki intifa hakkı, taşınmazın yok olması, kamulaştırma, mahkeme kararı, cebri icra, ölüm, tüzel kişiliğin sona ermesi ve terkin ile sona erer.

Emlak Vergisi Kanunu gereğince emlak vergisi yükümlülüğü, ister kanundan doğsun ister sözleşme ile kurulmuş olsun intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı malikten başka bir kişiye aitse emlak vergisi yükümlülüğü sadece intifa hakkı sahibine ait olup mülkiyet sahibi için herhangi bir emlak vergisi mükellefiyeti oluşmayacaktır.

Bir taşınmazın malikinin emlak vergisinden muaf olması durumunda bu muafiyetin intifa hakkı sahibi yönünden etkisinin muafiyetin taşınmazdan mı malikten mi kaynaklandığına göre değerlendirerek karar verilmesi gereklidir.

2.3.Malik Gibi Tasarrufta Bulunan

Emlak Vergisi Kanunu gereğince, taşınmaz maliki ve intifa hakkı sahibi bulunmaması halinde emlak vergisinin mükellefi, taşınmazı malik gibi tasarruf eden olacaktır. Bu durum tapu kayıtlarında malikin kim olduğunun anlaşılamadığı durumlarda özellikle anlamlı olup, vergiyi güvence altına almak bakımından getirilmiş bir hükümdür. Malik gibi tasarrufta bulunan kimseler, malik olmadıklarını yahut intifa hakkı sahibi olmadıklarını iddia ederek emlak vergisi yükümlülüğünden kurtulamayacaklardır.

Tapuda hiç kimsenin adına tescil edilmemiş olan ve intifa hakkı sahibi de bulunmayan taşınmazları; ayrıca, tapu sicilinden maliki kim olduğu belli olmayan veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazları malik gibi tasarruf edenler taşınmaz kendi adına tescil edilmeden önce de emlak vergisi mükellefi sayılmaktadır. Başkasının arsa ya da arazisi üzerinde bina yapılması hali de malik gibi tasarrufta bulunmaya örnektir. Özellikle büyükşehirlerde gecekondu olarak adlandırılan bu gibi durumlarda kamu arazileri veya özel kişilerin arazileri üzerinde onların rızası ile veya rızası olmadan inşaat yapılması durumu yaygın olarak görülmektedir. Bu durumda emlak vergisi mükellefi, malik gibi tasarrufta bulunan inşaat sahibi, bir başka ifadeyle gecekondu sahibi olup verginin bu kişiler tarafından ödenmesi yasa gereğidir.

3.EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFİYETİ VE SORUMLULUĞUNDA ÖZEL DURUMLAR

Emlak vergisi mükellefiyetinde özellik arz eden bazı durumların üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır. Bu özel durumlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

3.1.Paylı Mülkiyette Emlak Vergisinden Sorumluluk

Birden çok kişinin bir taşınmaza aynı anda malik olmaları durumunda, emlak vergisinden, taşınmaza paylı mülkiyetle sahip olan malikler hisseleri oranında ve kendi hissesine düşen miktardan şahsen sorumludur. Paylı mülkiyette müteselsil sorumluluk söz konusu değildir. Her paydaşın emlak vergisi yalnızca kendisinden istenebilir. Bir paydaşın emlak vergisinden dolayı diğer hissedarlar sorumlu tutulamaz.

3.2.Devre Mülk Mülkiyetinde Emlak Vergisinden Sorumluluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 inci maddesine göre devre mülk hakkı; mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır. Aynı Kanunun 58 inci maddesine göre devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilmekte, mirasçılara geçmekte; devre mülk hakkının satışı, müşterek mülkiyet payının satışını ifade etmektedir.

Devremülkte mülkiyet paylı mülkiyet olup devre mülk olarak malik olanların her biri emlak vergisinden hisseleri oranında sorumludur.

3.3.Emlak Vergisinde Müteselsil Sorumluluk Hali

Müteselsil sorumluluk bir vergi borcu ile ilgili olarak aynı anda birden fazla kişinin sorumlu olması anlamına gelmektedir.

Müteselsil borç, “birden çok borçlu bulunması durumunda, alacaklının bunlardan herhangi birinden alacağının tamamının ödenmesini isteyebileceği ve borçlulardan her birinin borcun tamamından sorumlu olduğu borç” olarak tanımlanabilir.

Emlak vergisinde öngörülen müteselsil sorumluluk hallerinde vergi alacaklısı ve vergi idaresi olan belediye, alacağının bir kısmını veya tamamını borçluların herhangi birinden isteme yetkisine sahiptir. Emlak Vergisi Kanunu’nun çeşitli maddelerinde müteselsil sorumluluk ile ilgili düzenlemeler yapılmıştır.

Müteselsil borçlulukta alacaklı, alacağının tamamının veya bir kısmının karşısındaki borçlulardan dilediği birinden isteyebilmek imkanına sahip bulunduğu gibi, borçlular da alacaklıya karşı borç sona erinceye kadar hep birlikte sorumlu olmaya devam ederler.

3.3.1.Elbirliği Mülkiyetinde Emlak Vergisinden Sorumluluk

Bir taşınmaza, elbirliği halinde mülkiyetle sahip olanlar o taşınmazın emlak vergisinden müteselsilen sorumlu olurlar. Elbirliği mülkiyetinde, taşınmaz maliklerinin ayrı ayrı her birinin mülkiyet konusu taşınmazın tamamı üzerinde hakkı olduğu göz önüne alınarak Emlak Vergisi Kanununda verginin ödenmesi bakımından da müteselsil sorumluluk kuralı getirilmiştir.

Elbirliği halinde mülkiyette, malikler ayrı ayrı beyan vermiş olsalar bile, belediye maliklerin herhangi birinden emlak vergisinin tamamını isteyebilecek, borcun tamamı için, mükelleflerden her birine karşı ayrı ayrı takip ve tahsil işlemi yapabilecektir.

3.3.2.Yeni Malikin Taşınmazın Emlak Vergisinden Sorumluluğu

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun değişmeden önceki son halinde yeni malikin taşınmazın emlak vergisinden sorumluğu vardı. Kanunun 30 uncu maddesinin son fıkrasına göre; devir ve temliki yapılan bina, arsa ve arazinin satıştan önceki dönemine ait ödenmemiş emlak vergisi borçlarından taşınmazı satan yanında taşınmazı alanın da müteselsil sorumluluğu bulunmaktaydı. Bir başka ifade ile devir(satış) ve ferağı yapılan taşınmazın devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, taşınmazı alan ve satan birlikte sorumlu idi.

7327 sayılı Kanunun 14 üncü maddesiyle yeni malikin taşınmazın emlak vergisinden sorumluğu kaldırılmıştır. Söz konusu müteselsil sorumluluğun kaldırılması ile Emlak Vergisi Kanunu’nun 30 uncu maddesinin son fıkrası şu şekilde değiştirilmiştir: “Tapu müdürlükleri, bina ve arazinin devir ve ferağında tapu ve kadastro harcının matrahında dikkate alınan emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunu ilgili belediyesi tarafından sağlanan sistem üzerinden elektronik ortamda sorgular. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma halleri ile özel kanunlarda öngörülen diğer haller hariç emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ferağı yapılamaz. Tapu müdürlükleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15 inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere elektronik ortamda bildirir.”

3.4.Mirasçıların Emlak Vergisinden Sorumluluğu

Emlak vergisi mükellefinin ölümü halinde ölen kişinin vergi mükellefiyeti sona ermektedir. Bu durumda mirası reddetmeyen mirasçıların emlak vergisi mükellefiyeti başlayacaktır. Ölen kişinin vergi mükellefiyeti sonlandırılacak, mirası reddetmeyen kanuni mirasçıların mükellefiyet başlangıçları yapılacaktır.

Mirasçılara kalan miras iştirak halinde mülkiyet yani elbirliği mülkiyeti şeklinde kalır. Mirasçılar terekedeki mala hep birlikte malik olurlar, hisseleri ayrılmaz.

Ölümle tereke üzerindeki bu elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür. Bunun için öncelikle ya mirasçıların aralarında paylı mülkiyete dönüştürmek için anlaşmaları ya da dava açıp elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini istemeleri gerekir. Elbirliği halindeyken hissedarlar tek başına hiçbir şey yapamazken paylı mülkiyete geçildiğinde her hissedar kendi hakkı üzerinde tasarruf yetkisine sahip olur. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilme olanağı yalnızca mirasçılara tanınmıştır.

Tereke üzerindeki mirasçıların ortaklığı elbirliği mülkiyeti olduğundan bu durumda mirasçılar, emlak vergisinden müteselsil olarak sorumlu olurlar.

Paylı mülkiyete dönüştükten sonra mirasçıların emlak vergisinden sorumlulukları her biri için ayrı ayrı ve hisseleri oranında olacaktır.

Vergi Usul Kanunu’nun 12 nci maddesi uyarınca miras bırakan mükelleflerin ödevleri mirası reddetmemiş mirasçılarına geçer. Ancak mirasçılardan her biri ölen kişinin vergi borçlarından miras hisseleri nispetinde sorumlu olurlar. Bu nedenle her mirasçı için ayrı ayrı tahakkuk yapılmalıdır. Uygulamada miras bırakanın vergi borçlarının mirasçılardan istenilirken gerek tebligat konusunda gerekse ihbarname düzenlenmesi konusunda belediyelerce miras payları oranındaki sorumluluğa dikkat edilmelidir. Nitekim bu hususlara aykırı olarak düzenlenen ihbarnameler mahkemelerce iptal edilmekte ve yeniden tarhiyat yapılması gerekli olmaktadır.

Ölüm halinde mirasçıların mirası reddetmeleri için Türk Medeni Kanunu’na göre 3 aylık bir bekleme süresi öngörülmüştür. Bu süre içerisinde mirasçılar mirası reddederlerse ölenin vergi borçlarından sorumlu olmazlar. Mirası reddetmezlerse, ölen kişinin vergi borçları mansup (atanmış) ve kanuni mirasçılara geçer. Bu durumda Vergi Usul Kanunu’nun 12 nci maddesi gereğince mirasçılar, ölenin vergi borçlarından “miras payları” oranında sorumlu olurlar. Ölenin vergi cezaları ise “cezanın kişiselliği” ilkesinin bir sonucu olarak mirasçılara geçmemekte, düşmektedir.

3.5.Mülkiyeti İhtilaflı Arazilerde Emlak Vergisinden Sorumluluk

Emlak Vergisi Kanunu’nun 13 üncü maddesine göre; mülkiyeti ihtilaflı bulunan arazi için mutasarrıfı olmayan kişiler tarafından ödenen arazi vergileri, ihtilafın ödeme yapan aleyhine sonuçlanması halinde ihtilafla ilgili bulunanların karar tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde başvurmaları durumunda iade edilir.

Bu durumda mülkiyeti ihtilaflı olan taşınmaz bakımından hak sahibinin ve bu nedenle de mükellefin kim olduğunun belediyece tespiti mümkün değildir. Mükellefin kim olduğu ancak mahkemece verilecek karar ile açıklığa kavuşacaktır. Bu konuda, mahkemenin karar vereceği süreye kadar hak sahibi olduğunu iddia eden kişiler tarafından bildirim verilmesi durumunda, bu kişiler için ayrı ayrı mükellefiyetler tesis edilerek aynı arazi(arsa) için birden fazla vergi tarhı ve tahsilatı söz konusu olabilecektir. Bu hususla ilgili, mahkeme kararı öncesi duruma ilişkin verginin, mükerrer olduğu iddiasında bulunulamaz. Mahkeme kararı sonrasında ise, karar aleyhine olmayan ve böylelikle mükellef olmaması gereken kişiler tarafından yapılan ödeme mükerrer kabul edilerek, bu kişilerin karar tarihinden itibaren bir yıl içerisinde başvurmaları şartıyla mükerrer ödemenin bu kişilere iadesi mümkündür.

3.6.Devam Eden İnşaatlarda Emlak Vergisi Sorumluluğu

Tam olarak tamamlanmamış yani inşaat halindeki yapıların satın alınmış olması mümkündür. Bu tür taşınmazlarda alım satım işlemleri; bazen sözleşme ile ve arsa tapusu olarak; bazen de hiçbir tapu devri olmaksızın yapılabilmektedir. Proje aşamasında ya da inşaat devam ederken, inşaat firması ile bir sözleşme yapılarak satın almaya konu edilen ancak bina bitmediği için henüz tapusu alınmamış bu tür gayrimenkuller için oluşabilecek iki ihtimal vardır: kat irtifaklı arsa tapusu devri ile satış ve tapu devri olmaksızın satış.

3.6.1.Kat İrtifaklı Arsa Tapusu ile Satın Alınan Taşınmazlar

Uygulamada bazı inşaat firmalarının, bina inşaatının devam etmesi nedeniyle alıcıya kat irtifaklı arsa tapusu verdiği durumlara rastlanmaktadır. Bu durumda bina vergisi değil arsa vergisi söz konusu olacaktır.

3.6.2.Tapu Devri Olmaksızın Satın Alınan Taşınmazlar

Bir binayı inşaat devam ederken satın alan ancak tapuda arsa payına ilişkin devir ve tescil yapılmayan durumlarda emlak vergisinin ödemesinde sorumluluk, arsanın malikine aittir. Örneğin üzerine inşaat yapılan arsa, inşaat firmasına ait ise emlak vergisini de inşaat firması ödeyecektir.

3.7.İnşaatı Fiilen Tamamlanan Binalarda Emlak Vergisinden Sorumluluk

İmar mevzuatına göre binaların inşası yapı kullanma izni belgesi alınmasıyla tamamlanmış sayılmaktadır. Ancak emlak vergisi yükümlülüğü bakımından binanın kullanım amacına uygun olarak tamamlanmış olması yeterlidir. İnşaatın tamamlanıp bina vasfının kazanılması ile bina vergisi için bildirimde bulunma yükümlülüğü doğar. Yapı kullanma izin belgesi emlak vergisi açısından binanın tamamlandığı yönünde kesin karine oluşturan bir belge niteliğini haiz olup, binanın kullanılmaya başlanılıp başlanılmaması bildirimde bulunma yönünde önem taşımamaktadır. Bununla birlikte yapı kullanma izin belgesi emlak vergisi için şart olmayıp binanın amacına uygun olarak fiilen kullanılmaya başlanmış olması da emlak vergisi yükümlülüğünü doğurmaktadır. Başka bir ifadeyle bir binanın amacına uygun olarak kullanılmaya başladığı andan itibaren inşaatı bitmiş sayılır. İnşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren emlak vergisi mükellefiyeti oluşur.

Eğer yapı kullanma izni alınmadan bina kullanılmaya başlanılmışsa; Vergi Usul Kanunu’nun 3 üncü maddesinin; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu yönündeki hükmü gereğince kullanılmaya başlanılması ile bildirimde bulunma yükümlülüğü başlar.

3.8.Yapı Kooperatiflerinde Emlak Vergisinden Sorumluluk

Yapı kooperatifi tarafından üyelerine tahsis edilen ve tapusu ilerideki bir tarihte verilecek olan binaların maliki kooperatif olduğundan bu binaların emlak vergisi mükellefi yapı kooperatifleri tüzel kişiliği olacaktır. Kooperatif inşaatı tamamlandığında ise kooperatif üyelerinin emlak vergisi mükellefiyeti oluşacaktır. Söz konusu üyelerin kullanım ve tasarruflarına terk edilen binalarda, üyelerin emlak vergisi mükellefiyeti, adlarına tapu verildiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacaktır.

Yapı kooperatifleri tarafından yapılan inşaatlarda, inşaat tamamlanıp bina vasfını kazanıncaya kadar arsa vergisi, bina vasfının kazanılması ile de bina vergisi mükellefiyeti oluşmaktadır.

3.9.Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinde Emlak Vergisinden Sorumluluk

Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bir binanın yapım borcunu ve bina yapılınca da kat mülkiyeti kurulması yükümünü doğuran bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı kurulmasının amacı ilgili taşınmaz üzerinde ileride kurulacak kat mülkiyetine önceden ayni bir garanti sağlamaktır. Kat irtifakı hakkı olanlar, yani kat irtifakı tapusu olanlar, esasında arsa payının yani paylı mülkiyet hissesinin malikidirler. Dolayısıyla ödeyecekleri emlak vergisi paylı mülkiyet hissesi için ödenecek olan arazi vergisidir.

Kat irtifaklı tapu arsa tapusu olarak bilinir. Cins tashihi yapılarak kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3 üncü maddesinin 3 üncü fıkrası gereğince, arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olan kat irtifakı yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra istem üzerine kanuni şartlar uyarınca kat mülkiyetine çevrilir.

Kat mülkiyeti bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti kurulduğunda artık bina mülkiyeti söz konusu olmakta ve bina vergisi mükellefiyeti oluşmaktadır.

Kat irtifakında arsa payı malikliği; kat mülkiyetinde ise bir binanın sahipliği söz konusudur. Dolayısıyla kat irtifakında arazi vergisi, kat mülkiyetinde ise bina vergisi ortaya çıkar.

3.10.Kat Karşılığı İnşaatlarda Emlak Vergisinden Sorumluluk

Arsa payı karşılığı sözleşmesi arsa sahibi ile yüklenici arasında, konusu bir bina yapılması karşılığında arsa payının bir kısmının devrini içeren sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat satış vaadi sözleşmesinin özel bir türüdür. Bu tür bir sözleşmede arsa sahibi taşınmazı tapuda müteahhide devretmediği sürece mükellef olmaya devam edecektir.

Bu gibi durumlarda, tapu arsa sahibi üzerinde olduğundan emlak vergisini arsa sahibi ödeyecektir. Uygulamada bu yerlerin vergileri aralarındaki sözleşme gereğince müteahhit tarafından ödenmektedir. Ancak vergilerin ödenmemesi halinde emlak vergisi bakımından sorumlu, arsa sahibidir. Müteahhidin sözleşme ile üstlendiği vergiyi ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde arsa sahibi ile aralarında oluşacak ihtilaf özel hukuk hükümlerine göre çözülecektir.

3.11.Kamulaştırmada Emlak Vergisinden Sorumluluk

Kamulaştırmada, kamulaştırma yapan kurum adına tapuda tescil yapılması şart olmayıp kamulaştırma kararının kesinleşmesi ile eski maliklerin vergi mükellefiyeti sona erecektir.

Kamulaştırmadan sonraki dönemde mükellefiyet kamulaştırmayı yapan idarenin vergiden muaf olup olmamasına göre değişmektedir. Genel olarak kamulaştırma yapma yetkisi olan kamu kuruluşları emlak vergisinden muaf olmakla birlikte eğer kanunlar tarafından böyle bir muafiyet tanınmamışsa kamulaştırma yapan idarenin, kamulaştırma tarihinden sonra mükellefiyeti söz konusu olacaktır. Kamulaştırma yapan idare emlak vergisinden muaf ise mükellefiyet söz konusu olmayacağı gibi eski malikin ödemediği vergilerden de müteselsilen sorumlu olmayacaktır. Nitekim konu ile ilgili olarak Maliye Bakanlığı’nın özelgesinde, kamulaştırma ya da satın alma yoluyla Hazineye intikal eden gayrimenkullerde, Hazinenin müteselsil sorumluluğa iştirak etmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir.

3.12.Başkasının Arsa ve Arazileri Üzerinde Yapılan Binalarda(Gecekondularda Emlak Vergisinden Sorumluluk)

Üçüncü kişi ya da devlet arazileri üzerinde sahibinin rızası ile veya rızasına muhalif olarak yapılan gerek mülkiyet tanımlamasına gerekse imar uygulamalarına aykırı olan bu tür yapıların bir başka ifadeyle gecekonduların emlak vergisi mükellefi olmaları yasal mevzuat gereğidir. Devlete ya da başkasına ait arsa veya arazi üzerinde izinsiz gecekondu yapanlar inşa ettikleri binanın emlak vergisini ödemek zorundadırlar.

Kısacası gecekondu binalar için ayrı, üzerinde bulundukları arazi ve arsalar için ayrı olarak bildirim verilmesi gerekmektedir. Gecekondu için malik gibi tasarrufta bulunan sıfatıyla gecekondu sahibi, arsa veya arazi için ise mülkiyet sahibi olan malike emlak vergisi mükellefiyeti yüklenmektedir.

Bu tür binalar, Kanunda tarif edilen bina kapsamına girdiklerinden, bina değerlemesine ilişkin hükümlere tabi olacaklar ve vergi mükellefiyetleri binayı tasarruf edenler tarafından üstlenilecektir. Gecekondu binaların bina vergisi mükellefiyeti, malik gibi tasarrufta bulunan niteliği gereğince binayı sahiplenen kişiye aittir.

3.13.Tapusu Olmayan Taşınmazlarda Emlak Vergisi Sorumluluğu

Medeni Kanun’un 705 inci maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Dolayısıyla tapusuz gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan malikler, gayrimenkulü tapuya kayıt ve tescil ettirmedikçe mülkiyeti kazanamaz ve mülkiyet hakları üzerinde tasarruf edemezler. Ancak, bir gayrimenkul tapu işlemleri yapılmadan da mülkiyeti nakil borcu doğuran bir alım satım akdine konu olabilir.

Aynı maddenin 2 inci fıkrasında ise “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” ifadesi yer almaktadır. Madde metninden anlaşılacağı üzere tapusuz gayrimenkuller üzerinde de mülkiyet hakkı söz konusu olabilmektedir. Örneğin, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde, işgal yoluyla mülkiyet kazanılmış olabilir.

Emlak Vergisi Kanunu’nun 1 inci ve 12 inci maddelerinde Türkiye sınırları içerisinde bulunan bina, arazi ve arsaların emlak vergisine tabi oldukları belirtilmiştir. Bu hüküm uyarınca taşınmazın emlak vergisine konu olabilmesi tapulu olup olmamasına bağlı değildir. Henüz tapu siciline kaydedilmemiş bir taşınmaz da emlak vergisine konu olabilir.

3.14.Haricen Satışlarda Emlak Vergisi Sorumluluğu

Tapulu taşınmazın tapu dışında tarafların kendi aralarında yaptıkları adi yazılı sözleşme ile satılmasına haricen satış denilmektedir. Ancak tapulu taşınmazların tapu dışında devri işlemleri mülkiyeti geçirmez. Taşınmazın tapu kaydı olmasına rağmen tapuda devir ve tescil işlemi yapılmadan alıcı ile satıcı arasında yapılan haricen bir sözleşme ile satıma konu olması uygulamada çok sık rastlanan bir durumdur.

Haricen satış ile alıcı olan kişi tapu kaydına göre malik olmadığından bu taşınmazın emlak vergisi mükellefi tapuda kayıtlı olan maliktir. Ancak daha sonra mahkeme kararı ile taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi durumunda karar uyarınca alıcının malik olarak kabul edilebileceği dönemden itibaren mükellefiyet doğacaktır.

3.15.Satış Vaadinde Emlak Vergisinden Sorumluluk

Olağan bir gayrimenkul satış sözleşmesinin ardından tapu siciline tescil ile yapılan satışta iktisap tarihi tapu tescil tarihidir. Satışın tapuya tescil tarihi ile malik sıfatı değişir. Ancak satış vaadi sözleşmesi, satış yapılmasının taahhüt edildiği bir ön sözleşme olduğundan satış gerçekleşmeden yani tapu tescili yapılmadan malik sıfatı değişmeyecektir. Bu husus Yargıtay kararlarında; taşınmaza ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mülkiyetin lehine vaatte bulunulana ait olduğunu gösterir belge sayılamaz, şeklinde ifade edilmektedir.

Taşınmazlarda malik sıfatı ancak tapu sicilinde malik olarak kayıt yapılmasıyla oluşacağından satış vaadi işlemi malik sıfatı kazandırmamaktadır. Bu nedenle bir taşınmazın satış vaadine konu edilmesi, bu satış vaadi tapuya şerh düşülmüş olsa bile, taşınmazın malikini ve dolayısıyla da emlak vergisi mükellefini değiştirmeyecektir. Gayrimenkul satış vaadi ile yapılacak intikallerde, satış vaadi sözleşmesi mülkiyet intikali için yeterli olmadığından ve gayrimenkul daha sonraki bir tarihte yapılacak satış ve teslim ile el değiştireceğinden satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte vergiyi doğuran olay henüz meydana gelmiş sayılmayacaktır.

4-DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

Emlak vergisi sorumlusu emlak vergisinin ödenmesi bakımından alacaklı belediyeye karşı sorumlu olan kişi veya kurumdur.

Emlak vergisine ilişkin tahsilat işlemlerinin düzenli, etkili ve verimli bir şekilde yürütülebilmesi emlak vergisi sorumlularının doğru bir şekilde tespit edilmesine bağlıdır.

Bu kapsamda emlak vergisi tahakkuk ve tahsilatından sorumlu olan belediyelerin emlak vergisi mükellefiyeti ve sorumluluğundaki özel durumları dikkatli bir şekilde incelemesi gerekmektedir.

Yazar:

Özkan BAĞDADİOĞLU / İç Denetçi