Murat Akdağ
İnşaat Yüksek Mühendisi
Günümüzde yapı kullanma izin belgesi olarak bilinen eski adıyla yapı isken belgesi, bir taşınmazın, projesine ve sözleşme eklerinde yer alan niteliklere, yayımlanan standartlara, imar ve yapı mevzuatlarına uygun olarak yapıldığını, ‘’4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanununun 30 uncu maddesinde’’ geçen; yapının kullanılmasında fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlandığı anlamına gelen ilgili idareye (belediyeler) yapılan müracaat ile verilen oturma izin belgesini ifade etmektedir. Yapı kullanma izin belgesi verilen yapılar, kullanıma hazır olduğu anlamına gelmektedir. Bir anlamda da tamamlanan yapının, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin yapılabilmesi ve diğer belediye hizmetlerinden de faydalanabilmesi için alınması zorunlu bir belgedir. İskân Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) olmayan yapılar bu tür belediye hizmetlerinden faydalanamazlar.
Sözleşme ile yüklenilen işi veya projeyi gerekli yöntemle temin ve tamamlamayı taahhüt eden özel veya tüzel kişinin (müteahhit) veya mal sahibinin ilgili kuruma müracaat ederek, yapımı tamamlanan konutun (yapının) kullanıma engel olmadığını, ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaa edildiğini beyan ederek iskan belgesi düzenlenmesi talebinde bulunmalıdır. Yapı kullanım izin belgesi eski adıyla iskan belgesi düzenlenmesi için yapılan müracaatı ilgili belediye veya valilik kurumları 30 gün içerisinde neticelendirerek uygun bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir aksi halde ise eksiklikler tamamlanması istenir, eksikliklerin tamamlanmasına müteakip aynı süreç izlenerek iskan belgesi düzenlenir.
Yapı Kullanma İzni Belgesinin düzenlendiği tarih, yapının inşaatının bittiği tarihtir. İskan belgesinin alınması için idareye yapılan başvuru dilekçe ekinde, yapı denetim kuruluşlarının yapıya ait projeleri, inşatta kullanılan yapı malzemelerinin Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 5. Maddesinde belirtilen mevzuata uygun malzemeler olup olmadığını gösteren raporları, yapı inşaatının fen ve sanat kurallarına göre uygun yapılıp yapılmadığını, Çevre Şehircilik Bakanlığınca yetki verilen kuruluşlarca veya yetki belgesine haiz olan mimar, mühendis tarafından düzenlenen Enerji Kimlik Belgesi ile yapıya ait fotoğraflar yer almalıdır. Ancak yapı ruhsatına ilişkin bilgilerin elektronik ortamda Kimlik Paylaşım Sisteminde (KPS) bulunması halinde bu belgeler tekrar istenmez.
İskan belgesi düzenlenme aşamasında önemli olan kısımlardan biride kısmi iskan belgesi düzenlenmesi hususudur. Ruhsata alınması zorunlu yapıların iskan düzenlenebilmesi için yapının tüm bağımsız bölümlerinin tamamının aynı anda iskan alınması zorunlu bir durum değildir. Tamamlanan kısımlar için kullanıma engel bir durum yok ise kısmi iskan belgesi talebinde bulunularak kısmi iskan belgesi düzenlenebilir. Örneğin 5 (beş) bağımsız bölümden oluşan yapının sadece 1(bir) bağımsız bölümü bitmiş ve kullanıma hazır halde ise bu alan için kısmi iskan belgesi düzenlenmesi talebinde bulunulabilir. Sadece burada dikkat edilmesi gereken husus ilgili yapının kısmen kullanılması mümkün olan kısımlarına yapı kullanma izni düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması ve yapıda mevzuata aykırılığın bulunmaması zorunluluğu vardır. Kısmi İskan Belgesi için yapının ortak kullanım alanlarında bulunan ve yapı genelini ilgilendiren yapı elemanlarının (varsa asansörün çalışır olması, otoparkın çalışır olması, bahçe düzeninin bitmiş olması, sığınağın kullanılabilir olması, bahçe duvarının örülmesi, merdiven tüm korkuluklarının yapılmış olması) tamamının kullanıma hazır olması gerekir. Böyle bir durumda sadece Kısmi yapı kullanma iznine bağlanan yapının yalnızca bu bölümleri elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve benzeri hizmetlerden ve tesislerden hizmetlerden yararlandırılır.
Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar bu hizmetlerden faydalanamazlar. Aksi bir durumda hizmeti veren idare sorumludur.
Yapı Kullanma İzin Belgesinin Müteahhittin/Müellifin İmzadan İmtina Etmek İstemesi Durumunda Ne Yapılmalı…
Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenmesi aşamasında karşılaşılan en önemli sorunlardan biri olan, birtakım sebeplerden dolayı yapı müteahhitlerinin, şantiye şeflerinin yada proje müelliflerinin iskan belgesini imzalamamak istememeleridir. Genelde imzadan imtina durumu müteahhittin, şantiye şefinin, proje müellifinin haklı yada haksız maddi taleplerini karşılamak için öne sürdükleri bir durumdur.
Nitekim Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Yapı Kullanma İzin Belgesi şartlarını belirleyen 64. maddesinin 12.fıkrasında: ‘’Yapının ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yasal süresi içinde tamamlandığı ilgili idare tarafından fenni mesuller ve yapı sahibi ile birlikte belgelenmiş ise, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmeden önce yapı müteahhidinin, şantiye şefinin, mimari proje müellifinin vefat etmesi, mahkûmiyet ve benzeri nedenlerle kendisine ulaşılamadığı veya yapının yapı kullanma izni almasına engel haklı bir gerekçe göstermeksizin imzadan imtina ettiği durumlarda; yapı kullanma izin belgesinde ilgili bölümlere yapı müteahhidinin, şantiye şefinin, mimari proje müellifinin bilgileri kaydedilerek imzaları olmadan yapı kullanma izin belgesi düzenlenir ve bu kişiler, haklarında işlem yapılmak üzere ilgili meslek odasına bildirilir. Bu durumda daha önce ilgili idare tarafından verilmiş iskâna uygunluk raporu, süresi içinde yapılan yapı kullanma izin belgesi başvurusuna ilişkin belgeler, ilgililere ulaşılamadığına dair belgeler ve bunlarla yapılan sözleşmeler ruhsat dosyasında bulunmak zorundadır. Yapı kullanma izin belgesinde müteahhidin, şantiye şefinin, mimari proje müellifinin imzasının bulunmaması, sorumluluklarını ortadan kaldırmaz.” ifade edilmekte olup;
Yani ilgili idarelerin (belediye/valilik) yapı kullanma izin belgesi düzenlemeden önce, sözleşme ve kontrat ile yüklenilen işi veya projeyi gerekli yöntemle temin ve tamamlamayı taahhüt eden yüklenicinin, mimari proje müellifinin, şantiye şefinin proje ile uyumsuzluk gibi haklı bir gerekçe olmadan veya mahkumiyet, vefat etmesi gibi imzadan imtina etmesi/imzalayamaması durumlarında, neden imza atmadıklarının yapı kullanma izin belgesinin (Yapı İskan Belgesi) ilgili alanlarına veya imza için ayrılmış kısımlarına yazmak suretiyle yapı kullanma izin belgeleri düzenlenebilir. Ancak bu durumu ilgili idare, sorumlu kişiler hakkında işlem yapılması için ayrıca hangi meslek odasına bağlı ise o meslek odalarına da bildirir.
Peki sözleşme ve kontrat ile yüklenilen işi veya projeyi gerekli yöntemle temin ve tamamlamayı taahhüt eden yüklenici veya müteahhittin vergi, sigorta prim borçları gibi yapı kullanma izin belgesini imzalanmasına engel durumlarda nasıl bir yol izlenir…
3194 sayılı imar kanununun 28.maddesinin 10.fıkrasında; “Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Bu belgenin bir örneği, ilgili kurumlara ve ilgililerin kayıtlarına işlenmek ve değerlendirilmek üzere ilgili meslek odalarına ve Bakanlığa gönderilir.” denilmektedir.
Burada dikkat edilmesi gerekli kısım “…sözleşme ve kontrat ile yüklenilen işi veya projeyi gerekli yöntemle temin ve tamamlamayı taahhüt eden yüklenici veya müteahhittinin, yapım işlerinden kaynaklı olan sigorta primi borcu, vergi borcu gibi yükümlülüklerinin gereğinin yerine getirmemesi veya getirememesi sebebiyle yapı iskan belgesi düzenlenemeyen yapılar için, yapının müteahhidi olmayan mülk sahibinin talebi etmesi üzerine, ilgili idarece (belediye/valilik) yerinde durum tespiti yapılarak, yapı kullanma izin belgesi verilir…” kısmıdır.
Eski adıyla Yapı İskan Belgesinin İmzalanması şantiye şefinin, müteahhidin ve müelliflerin yükümlülüğündedir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Yapı Kullanma İzin Belgesi şartlarını belirleyen 64. maddesinin 12.fıkrasında, ilgili idare (Belediyeler/Valilikler), yapı müteahhidi sorumluluğunu yerine getirmiyorsa yani Yapı Kullanma İzin Belgesini imzalaması gerektiği halde imzalamıyorsa, yada yapı müteahhidine ulaşılamıyorsa, ilgili idarenin yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığını gösterir belgeleri yada yapı müteahhidine ulaşılamadığını gösteren/kanıtlayan belgeleri ve yapı müteahhidi ile mal sahibi arasındaki sözleşmeyi dosyaya koyarak, iskan belgesinde yapı müteahhidinin imzalaması için ayrılan bölüme imza atılmama nedenini yazarak yine 3194 sayılı imar kanununun 28.maddesinin 10.fıkrasnda, sözleşme ve kontrat ile yüklenilen işi veya projeyi gerekli yöntemle temin ve tamamlamayı taahhüt eden yüklenici veya müteahhittinin, yapım işlerinden kaynaklı olan sigorta primi borcu, vergi borcu gibi yükümlülüklerinin gereğinin yerine getirmemesi veya getirememesi sebebiyle yapı iskan belgesi düzenlenemeyen yapılar için, yapının müteahhidi olmayan mülk sahibinin talebi etmesi üzerine her iki yönetmelikte de yapı müteahhidinin imzası olmadan yapı kullanma izin belgesi hükmü yer almaktadır.
Özetle; Yapı Kullanma İzin Belgesi veya eski adıyla Yapı İskan Belgesi, bir taşınmazın tasdik ettirilmiş projelere, fen ve sanat kurallarına göre uygun yapılması durumunda ilgili idarece (belediyeye/valiliğe) oturma izni verildiğini gösteren bir belgedir. Önemle belirtilmelidir ki yapı kullanım izin belgesi sadece inşası biten yapılar için verilir. Bu belgeyi almadan kat mülkiyetine geçiş mümkün olmamaktadır. Oturduğunuz veya satın aldığınız/alacağınız evin iskan belgesinin olup olmadığını ilgili belediyelerden veya online sorgulamadan e-devlete giriş yaptıktan sonra, tapu sahibinin bilgilerini girerek sorgulama yapabilirsiniz. İskan Ruhsatı başvurusu için aşağıda belirtilen,
Yapı Kullanım İzni istemiyle yazılan dilekçe
Tapu kaydı bilgileri
Vergi Dairesi’nden "Borcu Yoktur" yazısı
Dış Kanal Belgesi (İZSU)
Proje Müellifleri Raporu
Yapı Denetim Kuruluşu’ndan alınan belge
Telekom Vizesi
SGK’dan alınan "Borcu Yoktur" yazısı
Yapının Cephe fotoğrafları
Çevre Temizlik ve Emlak Biriminden alınan "Vergi Borcu Yoktur" yazısı ile eğer yapınızda asansör var ise;
Mühendislerin SMM Belgeleri,
Muayene fişi,
Uygulama projeleri,
Asansör firmasından; TSE Belgeleri,
Garanti Belgesi,
4 Adet Muayene Raporu,
Sığınak Raporu,
Yangın Tesisat Raporu
belgeleri ile birlikte bağlı bulunduğunuz belediyeye doğrudan müracaat etmeniz halinde Yapı Kullanım İzin Belgesi alınabilir. Yapı İskan Belgesi olmayan yapılar yukarıda da belirttiğim gibi bağlı olduğu belediyelerden elektrik, su, doğalgaz ve diğer belediye hizmetlerinden faydalanamayacaklardır. Bu sebeple inşaatı tamamlanmış biten yapıya iskan alınmaması, binanın resmiyette inşaat halinde görünmeye devam ettiği anlamına gelmektedir. İskanı olmayan böyle bir yerden ev aldığınızda tapunuz yine kat irtifakı niteliğinde olacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki, hukuken, tamamlanan bir binada oturulabilmesi ve binanın kullanılabilmesi için iskan alınması zorunludur. Aksi halde, yukarıda da örnek olarak verildiği üzere belediyeden yıkım kararı alınabilmesi gibi yaptırımları olacaktır.
Comments